Bốn khu đô thị vệ tinh của Hà Nội được quy hoạch cách đây gần mười năm, với mục đích giãn dân, là một trong những giải pháp lý tưởng cho việc giảm tải khu vực nội thành. Tuy nhiên, sau nhiều năm thực hiện, đến nay, hầu hết những khu đô thị này vẫn chưa ló dạng. Trong khi đó, ở khu vực trung tâm, các dự án đất nền long phước vẫn đua nhau mọc lên. Sự tréo ngoe này khiến người ta nghi ngờ những giải pháp giảm ùn tắc giao thông gần đây chỉ là giải pháp tình thế.


Chỉ có hơn 5.000m2, nằm lọt thỏm trong khu vực vốn đã đông đúc ở trung tâm quận 1, nhưng cao ốc Bitexco được xây cao đến 68 tầng. Theo quảng cáo, toà nhà sẽ cung ứng cho thị trường trên 38.000m2 diện tích văn phòng hạng A+ theo tiêu chuẩn quốc tế và trên 8.000m2 diện tích của sáu tầng dành cho khu trung tâm thương mại, đáp ứng nhu cầu làm việc của gần 10.000 người trong toà nhà.

Trong khi đó, theo nghiên cứu của công ty Savill Việt Nam về thị trường căn hộ tại Hà Nội cho thấy, chỉ trong quý 3/2011, tại khu vực nội thành Hà Nội có khoảng 60 dự án căn hộ dịch vụ và hàng loạt dự án đất nền tại Đồng Nai điển hình là dự án alibaba long phước được triển khai mạnh mẽ, cung cấp 3.200 căn, tăng 2% so với quý trước và 9% so với cùng kỳ năm trước. Quận 1 chiếm thị phần cao nhất về số căn hộ với 48% tổng nguồn cung do có vị trí tốt nhất trong thành phố. Nếu nhân lên cho mấy năm nay thì con số về căn hộ ra đời tại khu vực trung tâm là hàng chục ngàn. Và theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, trong thời gian tới, quận 1 tiếp tục là quận dẫn đầu về nguồn cung căn hộ dịch vụ.

Thử hình dung, một khi toà nhà này được khai thác hết công năng thì đường sá, không gian nào đủ cho số lượng người như vậy ra vào toà nhà này hàng ngày? Có người nói đùa, Bitexco cần làm cầu vượt nối toà cao ốc này ra sông Sài Gòn để những người làm việc ở đây đi bằng đường sông, tránh bị kẹt ở khu trung tâm.

Theo thống kê của sở Xây dựng Hà Nội, từ năm 2008 đến nay có khoảng 130 dự án cao ốc được cấp phép, trong đó có đến hơn 70 dự án nằm ở lõi khu vực trung tâm. Đường Nguyễn Đình Chiểu vốn là đường nhỏ hẹp, xe cộ hiện nay chỉ cho chạy một chiều. Tuy nhiên, một dự án mang tên cao ốc C.T Plaza với chiều cao 24 tầng sẽ xuất hiện trong nay mai. Theo giới thiệu, cao ốc này chủ yếu dành làm trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê cộng thêm 200 căn hộ cao cấp… Người ta không hình dung nổi đường Nguyễn Đình Chiểu sẽ ra sao khi cả ngàn người đổ dồn về đây cùng lúc?

Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội đã trình UBND thành phố danh sách 60 khu đất vàng dự kiến đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới. Đa phần là các dự án xây dựng khách sạn, khu trung tâm thương mại và căn hộ… Theo nhiều chuyên gia dự báo, nếu tất cả các khu đất này có chủ đầu tư thì chỉ nay mai, lượng người và xe di chuyển vào trung tâm thành phố sẽ càng trở nên đông đáng sợ.

Tại Bình Dương, theo Ban quản lý KCN tỉnh này, tuy số vốn thu hút vào các KCN ở địa phương, tính đến tháng 9, không giảm so với cùng kỳ năm trước (đạt 3.720,6 tỷ đồng vốn đầu tư trong nước và 138,7 triệu USD vốn FDI), nhưng diện tích đất cho thuê mới đạt 70 ha, chỉ bằng 58% kế hoạch năm. Đáng chú ý là, nhiều KCN có tỷ lệ lấp đầy rất thấp, như KCN Rạch Bắp (huyện Bến Cát) mới cho thuê được 9/188 ha, KCN Phú Gia (thị xã Thủ Dầu Một) cho thuê 71/133 ha, KCN Đất Cuốc (Tân Uyên) là 49/130 ha...

Khó khăn trong thu hút đầu tư khiến đầu tháng 4/2011, Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp và Đầu tư TP.HCM (IMEXCO) phải chuyển nhượng toàn bộ KCN Phú Gia cho Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ - Kinh doanh địa ốc Việt R.E.M.A.X. “Việc chuyển nhượng tuy không đem lại lợi nhuận cho Công ty, nhưng là việc làm cần thiết khi từ năm 2008 đến nay, không có nhà đầu tư mới đến KCN thuê đất. Điều này cũng giúp Công ty giảm bớt gánh nặng trả lãi vay lên tới hàng chục tỷ đồng cho các khoản vay đầu tư vào KCN sắp đến hạn thanh toán”, ông Dương Kỳ Hiếu, Tổng giám đốc IMEXCO cho biết.

Một nguyên nhân khác khiến nhiều KCN Bình Dương vắng nhà đầu tư là sự sàng lọc kỹ các dự án đầu tư mới theo chủ trương chuyển đổi cơ cấu kinh tế của tỉnh (tập trung vào các ngành nghề ít thâm dụng lao động, thân thiện với môi trường). “Đây là bước đệm để tỉnh cơ cấu lại ngành nghề đầu tư, nâng cấp hạ tầng cơ sở và nguồn nhân lực, để đón các nhà đầu tư giai đoạn hậu suy thoái”, một đại diện Ban quản lý KCN Bình Dương lý giải.

Quan điểm của ông Nguyễn Trọng Hoà, viện trưởng viện Nghiên cứu phát triển Hà Nội là: việc xây dựng các cao ốc là một hệ quả tất yếu của một quá trình phát triển đô thị. Ví như, muốn hết ngập, chúng ta phải chịu cực khổ, chịu bực mình về đào đường. Muốn có một đô thị lớn, một trung tâm kinh tế văn hoá thì phải có những cao ốc mọc lên. Quan trọng là chúng ta phải biết chịu cực trước mắt để nhìn về cái lâu dài. Trong thời gian qua, nếu các sở ngành không cho xây dựng nhà cao tầng ở những vị trí lõi trung tâm thì chúng ta cấp phép cho xây ở đâu? Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì chưa hoàn thành, các khu đô thị vệ tinh khác thì mới hình thành trên giấy.

Theo ông Hoà, nói như vậy, không có nghĩa là cứ phát triển xây dựng nhà cao tầng tràn lan cũng là một đô thị. Quan trọng là xây dựng nhà cao tầng thường gắn liền với hệ thống giao thông. Trong bản thiết kế quy hoạch khu vực trung tâm 930ha thì yếu tố nhà cao tầng với đường giao thông đô thị được phối hợp một cách hài hoà. Cụ thể như, khi xây dựng một tuyến đường sắt đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà cao tầng mọc lên ở tuyến đường đó, khi xây dựng hai tuyến thì thêm bao nhiêu toà nhà nữa… Hà Nội cũng đang từng bước thực hiện theo quy hoạch này. Nhưng để nên hình, nên dạng thì phải chờ đợi thời gian, chờ đợi vốn để đầu tư, chờ hoàn thiện cơ chế chính sách…

Khó khăn trong thu hút đầu tư tại nhiều khu công nghiệp (KCN) trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam khiến một số chủ đầu tư hạ tầng KCN phải chuyển nhượng dự án, thay đổi hình thức đầu tư.

Điển hình của tình trạng “đỏ mắt” tìm nhà đầu tư ở các KCN tại Đồng Nai là KCN Long Khánh và KCN Dầu Giây, với tỷ lệ cho thuê đất chưa đến 5%. Được thành lập từ năm 2007, KCN Long Khánh (thị xâ Long Khánh) có diện tích 264 ha, nhưng đến nay, mới thu hút được 3 nhà đầu tư vào thuê đất, với diện tích khoảng 7 ha. Có diện tích đất quy hoạch 330 ha, trong đó 192 ha đất cho thuê sản xuất, KCN Dầu Giây (huyện Thống Nhất) được khởi công xây dựng từ năm 2006, nhưng hiện mới cho thuê được khoảng 8 ha.

Lý giải nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại các KCN ở Đồng Nai, ông Võ Thanh Lập, Trưởng ban Quản lý KCN Đồng Nai cho rằng, nguyên nhân chính là hai quốc gia vốn có nhiều dự án đầu tư nhất tại địa phương là Hàn Quốc và Nhật Bản đang chịu nhiều ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế thế giới. Trong 9 tháng đầu năm, các KCN ở Đồng Nai chỉ thu hút được 8 dự án có vốn đầu tư Hàn Quốc với tổng vốn 63,72 triệu USD, 6 dự án có vốn đầu tư từ Nhật Bản với tổng vốn đầu tư 40,7 triệu USD.

“Bên cạnh đó, Lãi suất tăng cao và khủng hoảng kinh tế nói chung cũng ảnh hưởng đến hoạt động của các chủ đầu tư trong việc xây dựng hạ tầng KCN”, ông Võ Thanh Lập cho biết. Về phần mình, ông Lê Văn Hùng, Tổng giám đốc Công ty cổ phần KCN Long Khánh cho rằng, lạm phát, giá cả các nguyên vật liệu tăng, chi phí sản xuất cao, lợi nhuận thấp... đã khiến hoạt động của các nhà đầu tư chững lại. Bên cạnh đó, trong bối cảnh Lãi suất ngân hàng tăng cao, các doanh nghiệp không dám vay để mở rộng đầu tư. “Do chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư vào thuê đất và do thiếu vốn, nên Công ty chỉ đầu tư theo hình thức cuốn chiếu, tức là có nhà đầu tư thuê đất thì mới mở rộng quy mô để hạn chế thua lỗ”, ông Hùng cho biết.